投资海外地产?美联储加息对美国楼市有何影响

来源:当代财经网时间:2017-03-22 13:55:22

当代财经网22日讯 尽管市场预期美联储将要加息,然而,美国房价仍在上涨。据美国信息科技咨询公司CoreLogic HPI统计,2017年1月美国平均房价上涨约6.9%。

美国十年期国债收益率上涨至约2.6%,创下去年九月以来高点,但债券市场进一步细分却给楼市带来利好。购房者需求的增长,并没有因利率上升而降低需求,劳动力市场数据逐渐强劲,通胀预期回升,美国市场或比预期较快地调整。

为了避免债券市场风险,美联储或许告诉市场要排队,债券市场进一步细分,若美联储提高利率四分之一百分点,并不足以让债券市场担忧。从2011年以来,美联储尽一切可能抑制房地产市场膨胀,以维护商业银行与机构投资者,近六年来美国房价已累计上涨约40%,目前中位数约22.89万美元。

非农数据(非农业就业人数、就业率与失业率)好于预期,不仅提升加息概率,也提升了市场需求,需求增长推动房价上涨,在美国市场大部分地区抵押贷款利率约4%,处于历史较低,购房者在美联储加息前买房。根据抵押银行协会,截至2017年2月4日当周,美国抵押贷款申请数量增加5.8%,再融资指数上涨5%,在利率提高前,买家享受着较低抵押贷款利率,美国房屋市场房价小幅上涨。

通胀逐渐回升,而美国劳动力市场好于预期,工资增长虽然不比房价上涨,而美国股市上涨将有助于楼市。减税预期吸引海外企业回到美国市场,美国劳动者收入增长有助于楼市加速清理库存,在利率上升之前,购房者享受低利率与购买房屋而跟上通胀上涨,据全美地产经纪人协会,2015年4月至2016年上半年,海外买家到美国购买豪宅总金额减少,这也是5年来首次减少。购买住宅数量比去年同期减少约1万多套。一些富豪开始出售豪宅,通过出售变现来获得资金流。

利率提高,美元供应或有所减少,债券收益率上涨,债券价格下跌,债券市场进一步细分,然而,美国股市上涨有助于楼市。美国房价在1月份小幅上涨,虽然上涨速度有所放缓,但是平均房价上涨。

通胀回升,经济学家研究认为,持有不动产是对冲通胀较好资产,持有房屋可能跑赢通胀,巴菲特建议投资者购买美国房屋,房地产对很多人来说是有价值的资产,特别是计划同一地区居住多年的家庭,美国的30年按揭是全球最佳的投资工具,即便提高利率,业主仍然可以还清按揭贷款,对于业主来说是极为吸引的投资工具。

即便提高利率,美国楼市可能继续达到峰值,有几个理由:

第一,通胀回升。美国加息可能会选择在通胀上涨时,而通胀回升有助于各种金融资产,房地产可对冲通胀,按揭贷款是具有吸引力持有资产。

第二,劳动力市场强劲,美国劳动者收入增长,有助于推升需求。

第三,在缩减资产负债表以前,美国股市下跌概率较小,美联储加息既会照顾到债市也会维护股市,美国股市不断创新高有助于楼市。

第四,债券市场进一步细分,提高债券收益率,债市细分,有助于释放金融市场风险,而利于房地产市场。

第五,美国市场预期减税等有助于企业盈利,减税有助于商业地产楼市。

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